Desalojo por no pago del arriendo: qué dice la ley en Chile

Qué normas se aplican

El arriendo de inmuebles urbanos se rige por la Ley 18.101 y, en lo que ella no regula, por el Código Civil. En 2022, la Ley 21.461, conocida como Devuélveme mi casa, modificó la Ley 18.101 para agregar un procedimiento monitorio de cobro de rentas y una restitución anticipada del inmueble en ciertos casos.

Hoy un arrendador con rentas impagas tiene dos vías principales: el procedimiento monitorio o el juicio de arrendamiento por terminación por no pago. Ambos se presentan ante el juzgado de letras civil del lugar. Ninguno permite desalojar por cuenta propia: cambiar chapas, cortar servicios o sacar las cosas del arrendatario sin orden judicial no es el camino y puede traerte problemas legales.

El procedimiento monitorio paso a paso

Es una vía rápida para cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos y obtener la restitución del inmueble.

• La demanda debe individualizar a arrendador y arrendatario, el inmueble y las rentas y cuentas adeudadas, explicando su origen, y acompañar todos los antecedentes. Un contrato con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para esta demanda.
• Si la demanda cumple los requisitos, el juez la acoge y ordena requerir de pago al arrendatario para que, en el plazo de diez días corridos, pague lo adeudado más intereses y costas.
• La notificación hace las veces del primer requerimiento de pago; el segundo se entiende hecho por el solo ministerio de la ley cinco días después.
• Si el arrendatario paga todo dentro del plazo, el procedimiento termina. Si paga solo una parte, sigue por el saldo.
• Si no paga, no comparece ni se opone, queda condenado al pago y el juez dispone el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme.

Esa resolución tiene la fuerza de una sentencia definitiva firme. El monitorio no sirve para pedir la restitución por causas distintas del no pago.

Si el arrendatario se opone

Dentro del mismo plazo, el arrendatario puede oponerse por escrito, explicando sus fundamentos y acompañando o indicando toda la prueba de que se valdrá. El juez puede desestimar la oposición si carece de fundamento plausible.

Si la oposición se basa solo en excepciones dilatorias, como defectos formales, se resuelve como incidente. Si se basa en otras defensas, por ejemplo que ya pagó, el monitorio termina y el arrendador puede iniciar un juicio de arrendamiento, que quedará limitado a lo planteado en la oposición. Solo es apelable la resolución que se pronuncia sobre la oposición.

El juicio de terminación por no pago

Es la vía tradicional y sigue disponible. El Código Civil permite al arrendador poner término al contrato por la mora de un período entero en el pago de la renta, después de dos reconvenciones de pago separadas por al menos cuatro días. Según el Código de Procedimiento Civil, la segunda reconvención se practica en el propio tribunal.

El juicio es verbal y concentrado: tras notificarse la demanda, se cita a una audiencia al quinto día hábil, donde el arrendatario contesta, se llama obligatoriamente a conciliación y se rinde la prueba. En la misma demanda puedes cobrar las rentas y los consumos adeudados, que incluyen los que se devenguen mientras dura el juicio. La apelación no suspende el cumplimiento de la sentencia.

La restitución anticipada: cuándo procede

La Ley 21.461 agregó la posibilidad de que el juez ordene la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento antes de la sentencia. Pero ojo: según el texto vigente, esta medida procede cuando se demanda la terminación porque el inmueble fue destruido parcialmente o quedó inutilizado por acción u omisión del arrendatario en su cuidado. No es una medida general para cualquier caso de no pago.

Basta acreditar una presunción grave del derecho reclamado, y el juez puede exigir una caución al arrendador para indemnizar al arrendatario si finalmente no se le condena a restituir.

Lanzamiento: lo que debes saber

El lanzamiento es la diligencia en que se desaloja el inmueble por orden del tribunal, con auxilio de la fuerza pública si es necesario. En casos graves y calificados, el juez puede suspenderlo por un plazo no superior a treinta días. Si hay subarrendatarios, para que la sentencia los afecte deben ser notificados o haberse apersonado en la causa.

Qué hacer si eres arrendador o arrendatario

Si eres arrendador:

• Guarda el contrato, idealmente con firmas autorizadas ante notario, y los comprobantes de pago y de deuda.
• Actúa pronto: mientras más se acumula la deuda, más difícil es recuperarla.
• Puedes notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua para que los consumos sean de cargo del arrendatario mientras ocupe el inmueble.

Si eres arrendatario:

• No ignores la notificación: el plazo de diez días corridos corre igual.
• Si puedes pagar la totalidad dentro del plazo, el monitorio termina.
• Si tienes defensas, preséntalas por escrito y con toda tu prueba dentro del plazo; después no podrás agregar otras.

En ambos casos puedes seguir la causa en la Oficina Judicial Virtual con su ROL. Nexulex te avisa de cada nueva resolución para que no se te pase un plazo. Como cada contrato y cada deuda son distintos, consulta a un abogado antes de demandar o de responder.

Fuentes

• Ley 18.101, arrendamiento de predios urbanos (BCN Ley Chile)
• Ley 21.461, procedimiento monitorio de cobro de rentas (BCN Ley Chile)
• Código Civil, art. 1977 (BCN Ley Chile)
• Código de Procedimiento Civil, art. 611 (BCN Ley Chile)

Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.