Alzamiento de hipoteca: cómo liberar tu propiedad al pagar

Qué es el alzamiento de hipoteca

La hipoteca es una garantía sobre un inmueble que asegura el pago de una deuda. El artículo 2434 del Código Civil dice que se extingue junto con la obligación principal, y también por la cancelación que el acreedor otorgue por escritura pública, anotada al margen de la inscripción.

En la práctica, aunque hayas pagado la última cuota, el certificado de hipotecas y gravámenes seguirá mostrando la hipoteca, y normalmente también una prohibición de gravar y enajenar, mientras nadie las cancele. El alzamiento es justamente ese trámite: la escritura en que el acreedor declara liberada la propiedad y su anotación en el Conservador de Bienes Raíces.

Hipoteca específica: el plazo de 45 días

El artículo 17 D de la Ley 19.496, incorporado por la Ley 20.855, regula el caso de los créditos otorgados por proveedores financieros, como bancos y otras entidades que ofrecen créditos bajo contratos de adhesión.

Si la hipoteca garantiza un crédito determinado (hipoteca específica), una vez extinguida totalmente la deuda el proveedor debe, a su cargo y costo:

• Otorgar la escritura de alzamiento de la hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones constituidos al efecto.
• Ingresarla para su inscripción en el Conservador, dentro de un plazo máximo de 45 días desde la extinción de la deuda.
• Informarte por escrito, dentro de los 30 días siguientes a la cancelación en el Conservador.

Los comprobantes de pago de las tres últimas cuotas pactadas hacen presumir que pagaste el crédito completo.

Hipoteca con cláusula de garantía general

Muchas hipotecas bancarias garantizan no solo el crédito hipotecario, sino todas las deudas presentes y futuras con el banco, incluidas aquellas en que seas aval o codeudor. Aquí las reglas cambian:

• Una vez pagadas íntegramente todas las deudas garantizadas, el proveedor debe avisarte por escrito dentro de 20 días corridos.
• Con ese aviso, puedes pedir el alzamiento por cualquier medio idóneo, y el proveedor tiene 45 días desde tu solicitud para otorgar la escritura e ingresarla al Conservador, también a su costo.
• Si no tienes obligaciones pendientes garantizadas, no estás obligado a mantener la hipoteca general para obtener un nuevo crédito, y puedes pedir el alzamiento sin esperar el aviso del banco.

Si te conviene conservar la garantía general, por ejemplo para futuros créditos, puedes mantenerla por tu sola voluntad.

Paso a paso para confirmar el alzamiento

• Pide al acreedor un certificado que acredite que la deuda está pagada y guarda los comprobantes de las últimas cuotas.
• Si la hipoteca es general, verifica que no tengas otras deudas con esa institución, incluidas tarjetas, líneas de crédito o avales.
• Si pasaron los plazos sin noticias, reclama por escrito al proveedor y deja constancia de la fecha.
• Solicita al Conservador de Bienes Raíces un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones para comprobar que las inscripciones quedaron canceladas.

Cuando el acreedor ingresa alzamientos en forma masiva, la ley da al Conservador un plazo de 10 días para practicar la cancelación desde el ingreso de la escritura.

Si el acreedor no hace el alzamiento

La misma norma establece que si el acreedor hipotecario se niega, puedes pedir judicialmente el alzamiento ante el tribunal competente, sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan bajo la Ley del Consumidor. También puedes presentar un reclamo ante el Sernac, que suele ser un primer paso útil para destrabar el trámite.

Si el acreedor no es un proveedor financiero, sino una persona natural (por ejemplo, quien te vendió con saldo de precio garantizado con hipoteca), el artículo 17 D no se aplica. En ese caso debes coordinar con esa persona la escritura de cancelación y, si se niega pese a que la deuda está pagada, la vía es una demanda civil.

Alzamiento al vender una propiedad

Puedes vender un inmueble hipotecado, pero el comprador y su banco exigirán que la propiedad quede libre de gravámenes. Lo habitual es que el precio se use, en todo o parte, para pagar la deuda del vendedor, y que el alzamiento se coordine con la escritura de compraventa mediante instrucciones notariales, de modo que el pago al banco del vendedor y la cancelación ocurran en forma ordenada.

Revisa con tiempo el estado de la hipoteca y pide al banco la liquidación de prepago, porque los plazos de alzamiento pueden retrasar la inscripción a nombre del comprador. Si hay dudas sobre la deuda o el banco no cumple, un abogado puede ayudarte a exigir el alzamiento.

Fuentes

• Código Civil, artículo 2434
• Ley 19.496, artículo 17 D
• Ley 20.855, que regula el alzamiento de hipotecas y prendas

Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.