Promesa de compraventa: requisitos y qué pasa si no se cumple
La promesa de compraventa es el contrato en que las partes se obligan a celebrar después la compraventa definitiva. Solo obliga si consta por escrito, el contrato prometido no es ineficaz, fija un plazo o condición y especifica la compraventa de modo que solo falten la tradición o las solemnidades (art. 1554 del Código Civil). Si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzado o la resolución, con indemnización.
Actualizado el 27 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Equipo Nexulex
Para qué sirve una promesa
Muchas veces comprador y vendedor están de acuerdo, pero no pueden firmar la escritura definitiva todavía: falta aprobar el crédito hipotecario, alzar una hipoteca, terminar la construcción o reunir documentos. La promesa de compraventa asegura el negocio mientras tanto. Ambas partes quedan obligadas a firmar la compraventa en la fecha o al cumplirse la condición pactada.
Aunque es más común con inmuebles, también puede usarse para otros bienes, como vehículos o acciones de una sociedad.
Los cuatro requisitos del artículo 1554
El Código Civil parte de una regla negativa: la promesa no produce obligación alguna salvo que concurran estas circunstancias (art. 1554):
- Que conste por escrito. Una promesa verbal no obliga.
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces. Por ejemplo, no puede prometerse algo prohibido.
- Que contenga un plazo o condición que fije la época en que se celebrará el contrato definitivo.
- Que especifique el contrato prometido de tal manera que, para que sea perfecto, solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales.
El último requisito es el que más problemas genera. En la práctica significa que la promesa debe identificar con precisión el bien (en un inmueble, su ubicación, deslindes e inscripción), el precio y su forma de pago, de modo que la escritura definitiva sea casi una transcripción.
¿Tiene que ser ante notario?
El artículo 1554 solo exige escritura, no escritura pública. Aun así, cuando se promete vender un inmueble lo habitual es firmar la promesa ante notario, ya sea como escritura pública o como instrumento privado con firmas autorizadas. Eso da fecha cierta, facilita la prueba y deja constancia de que las partes firmaron.
Ten en cuenta que la promesa no transfiere la propiedad: el comprador se hace dueño recién cuando se firma la compraventa por escritura pública y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Cláusulas que conviene incluir
- Precio, forma de pago y qué parte, si alguna, se paga al firmar la promesa.
- Fecha límite o condición para firmar la escritura definitiva y la notaría donde se hará.
- Qué ocurre si el crédito hipotecario no se aprueba.
- El estado en que se entregará la propiedad y quién paga contribuciones, gastos comunes y servicios hasta la entrega.
- Arras o cláusula penal.
Las arras son una suma que se entrega como garantía. Si se dan para poder retractarse, quien las dio puede desistirse perdiéndolas y quien las recibió, devolviéndolas dobladas (art. 1803 del Código Civil). La cláusula penal, en cambio, es una pena que se paga si una parte no cumple o se retrasa (art. 1535). Conviene que el texto diga con claridad cuál de las dos figuras se pacta y con qué efecto.
Si la otra parte no cumple
La promesa genera una obligación de hacer: firmar el contrato definitivo. Si una parte se niega, la otra puede elegir (arts. 1489 y 1553 del Código Civil):
- Exigir el cumplimiento forzado. Si el deudor, requerido por el tribunal, no firma dentro del plazo que se le fije, el juez puede firmar la escritura en su nombre (art. 532 del Código de Procedimiento Civil).
- Pedir la resolución de la promesa, es decir, dejarla sin efecto.
- En ambos casos, demandar la indemnización de perjuicios, o cobrar la cláusula penal si se pactó.
El camino procesal depende de si la promesa tiene mérito ejecutivo (por ejemplo, si consta en escritura pública) o si hay que ir a un juicio declarativo. Ese análisis conviene hacerlo con un abogado.
Errores frecuentes
- Firmar una "reserva" o un correo de aceptación pensando que es una promesa: si no cumple el artículo 1554, no obliga.
- Dejar la fecha de la escritura indeterminada ("cuando se apruebe el crédito", sin plazo máximo).
- Describir el inmueble de forma vaga o sin precio exacto.
- No aclarar si el dinero entregado es parte del precio, arras o garantía.
Una promesa mal redactada puede terminar en un juicio largo. Si vas a firmar una, pide a un abogado que la revise.
Preguntas frecuentes
¿Es válida una promesa de compraventa firmada en documento privado?
Sí, si cumple los cuatro requisitos del artículo 1554: escritura, contrato prometido eficaz, plazo o condición y especificación completa del contrato. En inmuebles es habitual firmarla ante notario para mayor seguridad.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar la escritura definitiva?
Puedes demandar el cumplimiento forzado, y el juez puede firmar en su nombre si no lo hace dentro del plazo que le fije, o pedir la resolución de la promesa. En ambos casos puedes reclamar indemnización de perjuicios.
¿Pierdo lo que pagué si me retracto de la promesa?
Depende de lo pactado. Si entregaste arras para poder retractarte, las pierdes; si había una cláusula penal, podrían cobrártela. Revisa el texto de tu promesa.
Fuentes
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.