Compraventa de una propiedad en Chile: pasos y precauciones

Por qué la escritura y la inscripción son clave

La mayoría de las compraventas se perfeccionan con el solo acuerdo en la cosa y el precio, pero la ley hace una excepción con los bienes raíces: su venta no se reputa perfecta mientras no se otorga escritura pública (art. 1801 del Código Civil). Un acuerdo verbal o un documento privado no bastan para comprar una casa.

Además, firmar la escritura no te convierte todavía en dueño. En Chile la tradición de los inmuebles se hace mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del lugar donde está la propiedad (arts. 686 y 687). Hasta que esa inscripción se practica, el vendedor sigue figurando como propietario.

Paso 1: revisar la propiedad y los títulos

Antes de comprometerte, conviene reunir antecedentes y encargar un estudio de títulos, normalmente a un abogado o al área legal del banco si hay crédito hipotecario. Los documentos que suelen pedirse son:

• Copia de la inscripción de dominio con vigencia.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Las escrituras e inscripciones anteriores durante un período razonable de años, para revisar la cadena de dueños.
• Certificados municipales (número, recepción final de la construcción) y de deuda de contribuciones.
• Si es un departamento o casa en condominio, el reglamento de copropiedad y un certificado de gastos comunes al día.

El objetivo es comprobar que el vendedor es realmente dueño, que puede vender y que no hay embargos, litigios ni hipotecas que no se vayan a alzar.

Paso 2: la promesa de compraventa

Si la escritura no puede firmarse de inmediato (porque falta el crédito, un alzamiento o algún documento), las partes suelen firmar una promesa de compraventa. Para que obligue, debe constar por escrito, fijar un plazo o condición para celebrar la compraventa y especificar el contrato prometido con tal detalle que solo falten las solemnidades (art. 1554 del Código Civil).

En la promesa se acuerdan el precio, la forma de pago, la fecha de la escritura definitiva y qué pasa si alguien se retracta, por ejemplo mediante arras o una cláusula penal.

Paso 3: la escritura de compraventa

La escritura se firma ante notario e indica a las partes, la propiedad con sus deslindes y su inscripción, el precio y su forma de pago, y las instrucciones para su inscripción. Cuando hay crédito hipotecario, suele firmarse en el mismo acto la hipoteca a favor del banco.

Si el inmueble está en un condominio, la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria exige que el vendedor declare en la escritura que está al día en los gastos comunes o indique lo que adeuda (art. 6). Esa declaración importa porque la deuda de gastos comunes sigue a la propiedad y el nuevo dueño puede terminar respondiendo por ella, sin perjuicio de repetir contra el vendedor.

Paso 4: la inscripción en el Conservador

Firmada la escritura, se presenta al Conservador de Bienes Raíces para inscribir el dominio a nombre del comprador y, en su caso, la hipoteca y el alzamiento de gravámenes anteriores. Solo con esa inscripción la compra queda terminada. Es habitual que el precio, o parte de él, quede retenido (por ejemplo, en un vale vista o instrucción notarial) hasta que la inscripción esté lista.

Derechos del comprador y del vendedor

El vendedor está obligado a entregar la propiedad y a sanearla, lo que incluye amparar al comprador frente a terceros que reclamen derechos con causa anterior a la venta (evicción) y responder por defectos ocultos (vicios redhibitorios) (arts. 1824 y 1837 del Código Civil).

También existe la lesión enorme: el vendedor puede pedir la rescisión si recibió menos de la mitad del justo precio, y el comprador si pagó más del doble del justo precio (art. 1889). Esta acción solo procede en bienes raíces y expira en cuatro años desde el contrato (arts. 1891 y 1896).

Recomendaciones

• No entregues dinero relevante sin un documento firmado y sin haber revisado los títulos.
• Verifica que quien firma tiene facultades (poderes, autorización del cónyuge cuando corresponda, herederos con posesión efectiva).
• Revisa la recepción municipal de las construcciones.
• Pide copia de todo lo firmado y haz seguimiento de la inscripción.

Cada operación tiene riesgos distintos; un abogado puede hacer el estudio de títulos y redactar los documentos.

Fuentes

• Código Civil, artículos 686, 687, 1554, 1801, 1824, 1837, 1889, 1891 y 1896
• Ley 21.442, de Copropiedad Inmobiliaria, artículo 6

Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.