Regularización de la pequeña propiedad raíz: guía del DL 2.695

Qué es la regularización y para quién sirve

El DL 2.695, de 1979, creó un procedimiento administrativo para sanear el dominio de propiedades pequeñas, rurales o urbanas, cuyos ocupantes no tienen título inscrito o lo tienen imperfecto, como quien compró con un papel privado o recibió el terreno de sus padres sin hacer trámites.

La idea es que la autoridad administrativa ordene la inscripción a nombre del poseedor material, y que los tribunales intervengan solo si alguien se opone o reclama derechos. Por eso suele ser más simple y económico que un juicio de prescripción adquisitiva.

Requisitos para postular

Según los artículos 1 y 2 del decreto ley, debes cumplir lo siguiente:

• Que el avalúo fiscal del inmueble sea igual o inferior a 1.000 UTM, considerando el avalúo vigente al presentar la solicitud.
• Que no tengas título inscrito sobre él.
• Que lo poseas, por ti o por otra persona en tu nombre, en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante al menos cinco años.
• Que no exista un juicio pendiente en tu contra, iniciado antes de la solicitud, en que se discuta el dominio o la posesión.
• Que declares bajo juramento que no tienes juicio pendiente ni condena por usurpación respecto del inmueble.

Que existan inscripciones antiguas a nombre de otra persona no impide postular. Puedes sumar el tiempo de quienes poseyeron antes que tú si existe un título aparente, como una promesa de compraventa de plazo vencido o el hecho de ser heredero del poseedor anterior (artículo 3).

Ojo: si eres arrendatario o mero tenedor, o reconociste por escrito que el dueño es otro, la ley presume dolo y la regularización obtenida así puede acarrear sanciones penales (artículo 9). Tampoco procede, entre otros casos, sobre propiedades fiscales inscritas, ciertas tierras indígenas ni terrenos de Isla de Pascua (artículo 8).

Antecedentes que debes reunir

La posesión se prueba con hechos positivos de aquellos que solo realiza un dueño, como construir, plantar o cercar, conforme al artículo 925 del Código Civil. El pago de contribuciones durante los cinco años anteriores a la solicitud hace plena prueba de tu posesión (artículo 4).

Además, el artículo 5 exige:

• Una declaración jurada, ante notario, oficial del Registro Civil o el funcionario que el Servicio determine, sobre tu posesión, su origen y lo que sepas de poseedores e inscripciones anteriores.
• Un certificado de informaciones previas con fines de regularización, emitido por la dirección de obras municipales.
• Un certificado del Conservador de Bienes Raíces sobre la inexistencia de juicios pendientes (artículo 6).

Cómo es el trámite paso a paso

La solicitud se presenta ante el Ministerio de Bienes Nacionales, normalmente en la Seremi de tu región. El procedimiento del Título II funciona así:

• El Servicio admite la solicitud previo informe jurídico y pide al SII, al Registro Civil y al Servel datos del supuesto propietario, a quien notifica por carta certificada.
• Personal técnico visita el terreno, comprueba los requisitos y levanta un plano.
• Si acoge la solicitud, la resolución se publica dos veces en un diario de la región o comuna (los días 1 y 15 del mes) y se fijan carteles, incluso en el frontis de la propiedad.
• Desde la última publicación corren 60 días hábiles para que terceros se opongan.
• Sin oposición, tienes 10 días para acreditar por declaración jurada que no hay juicios pendientes; luego se ordena inscribir el inmueble en el Conservador.

Si la solicitud es rechazada, puedes recurrir al Subsecretario, que resuelve sin ulterior recurso (artículo 13).

Qué pasa después de la inscripción

La resolución que acoge tu solicitud se considera justo título. Una vez inscrita, eres poseedor regular para todos los efectos legales. Cumplidos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, te haces dueño por prescripción, que no se suspende en caso alguno (artículo 15). Desde ese momento prescriben las acciones de terceros sobre dominio, usufructo, servidumbres e hipotecas, salvo los gravámenes que constituiste tú o tus antecesores (artículo 16).

Hay restricciones temporales: no puedes gravar el inmueble durante dos años ni venderlo durante cinco años desde la inscripción, salvo a favor de instituciones de crédito o del Estado (artículo 17). El Conservador las inscribe y las alza de oficio al vencer.

Derechos de terceros: oposición, acción de dominio y compensación

Quien se sienta afectado tiene tres caminos:

• Oposición: se presenta ante el Servicio dentro de los 60 días hábiles. Solo puede fundarse en las causales del artículo 19, como ser poseedor inscrito con título exclusivo o tener mejor derecho. El expediente pasa al juez de letras en lo civil, que puede declararla inadmisible o citar a audiencia (artículos 20 a 22).
• Acción de dominio: dentro de dos años desde la inscripción, ante el mismo juez y en juicio sumario (artículo 26).
• Compensación en dinero: dentro de cinco años desde la inscripción, para quien acredite dominio, derechos de comunero o un derecho real, sin recuperar el inmueble (artículos 28 y 29).

Recomendaciones antes de postular

Revisa primero si tienes otra vía más directa: si heredaste un inmueble que sí estaba inscrito a nombre del causante, lo que corresponde normalmente es la posesión efectiva y las inscripciones hereditarias, no la regularización.

Si hay comuneros, familiares con derechos o un dueño inscrito que podría oponerse, conviene que un abogado revise tus antecedentes antes de iniciar el trámite.

Fuentes

• Decreto Ley 2.695, artículos 1 a 30
• Código Civil, artículo 925

Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.