Contrato de arriendo: requisitos y cláusulas que debes revisar

Qué ley se aplica a tu arriendo

El arrendamiento es un contrato en que una parte se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio por ese goce (art. 1915 del Código Civil). Cuando se trata de una casa, departamento, oficina o local ubicado en el radio urbano, rige la Ley 18.101, y el Código Civil solo en lo que esa ley no regula (art. 1). La misma ley se aplica a viviendas fuera del radio urbano con terreno de hasta una hectárea.

Quedan fuera, entre otros, los predios agrícolas de más de una hectárea, los inmuebles fiscales, los arriendos amoblados de temporada de hasta tres meses para descanso o turismo, los hoteles y los estacionamientos (art. 2), aunque los juicios sobre arriendos de temporada y estacionamientos siguen el procedimiento de la Ley 18.101.

¿Tiene que ser por escrito?

No es obligatorio: el arriendo es un contrato consensual y existe aunque solo haya acuerdo verbal. Pero la falta de escritura trae problemas de prueba. Si no hay contrato escrito, la ley presume que la renta es la que consta en los depósitos o comprobantes de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, la que declare el arrendatario (art. 20 de la Ley 18.101).

Cuando el contrato consta por escrito, la ley dispone que las firmas sean autorizadas por un notario, quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador para arrendar. Un contrato con firmas autorizadas es antecedente suficiente para usar el procedimiento monitorio de cobro de rentas creado por la Ley 21.461 (arts. 18-A y 20), que es más rápido que un juicio común.

Cláusulas esenciales

Un buen contrato debería indicar, como mínimo:

• La identificación completa de las partes y del inmueble (dirección, rol de avalúo si es posible, estacionamiento o bodega incluidos).
• El monto de la renta, la fecha y forma de pago, y el mecanismo de reajuste (por ejemplo, en UF o según IPC).
• El plazo: mes a mes, plazo fijo o indefinido. Esto define luego cómo se termina el contrato.
• El destino del inmueble (habitación, oficina, comercio). El arrendatario debe usarlo según lo convenido; si lo destina a otro fin, el arrendador puede pedir el término con indemnización (art. 1938 CC).
• Quién paga los gastos comunes y los consumos básicos.

Garantía, reparaciones y estado del inmueble

La garantía (habitualmente equivalente a una renta) no está regulada en detalle por la ley, así que su monto, su uso y el plazo para devolverla dependen del contrato. Conviene dejarlo escrito, junto con la regla de que no puede imputarse a la última renta sin acuerdo.

En cuanto a reparaciones, el arrendador debe entregar el inmueble y mantenerlo en estado de servir para su fin (art. 1924 CC), mientras que el arrendatario responde de las reparaciones locativas, es decir, los deterioros menores que normalmente se producen por su uso o culpa, como vidrios rotos o daños en paredes (art. 1940 CC).

Para evitar discusiones al final, adjunta un inventario o acta de entrega con fotos fechadas del estado de cada recinto.

Subarriendo y derechos irrenunciables

En los arriendos de vivienda con plazo fijo superior a un año, se entiende siempre permitido subarrendar, salvo pacto en contrario; si el contrato lo prohíbe, el arrendatario puede ponerle término anticipado sin pagar la renta del período que falte (art. 5 de la Ley 18.101).

Los derechos que la Ley 18.101 da al arrendatario son irrenunciables (art. 19). Una cláusula que, por ejemplo, elimine el plazo legal de restitución no le es oponible. Además, si el arrendador se niega a recibir la renta, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería correspondiente al inmueble (art. 23), y los pagos atrasados entre las partes se reajustan según la variación de la UF (art. 21).

Antes de firmar: lista de verificación

• Pide al arrendador un certificado de dominio vigente o un documento que acredite su facultad para arrendar.
• Revisa que el plazo y la forma de término estén claros.
• Confirma quién asume contribuciones, gastos comunes y reparaciones mayores.
• Exige copia del contrato firmado y del inventario.
• Paga siempre con medios que dejen registro (transferencia) y guarda los comprobantes.

Si el arriendo es comercial o tiene condiciones especiales, vale la pena que un abogado revise el texto antes de firmar.

Fuentes

• Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículos 1, 2, 5, 19, 20, 21 y 23
• Ley 21.461, que modifica la Ley 18.101
• Código Civil, artículos 1915, 1924, 1938 y 1940

Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.