Término del contrato de arriendo y desahucio: plazos y pasos
Cómo se termina un arriendo depende de lo pactado. En contratos mes a mes o indefinidos, el arrendador debe desahuciar judicialmente o por notario, con un plazo de dos meses más uno por año de ocupación, hasta seis meses. En contratos de plazo fijo de hasta un año, debe pedir la restitución judicialmente y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación.
Actualizado el 27 de octubre de 2026 · 4 min de lectura · Equipo Nexulex
Las formas en que termina un arriendo
El Código Civil señala que el arrendamiento de cosas expira por la destrucción total de la cosa, por el vencimiento del plazo pactado, por la extinción del derecho del arrendador y por sentencia judicial en los casos previstos por la ley (art. 1950). A eso se suma el término por mutuo acuerdo y el término por incumplimiento, como el no pago de la renta.
En los arriendos urbanos, la Ley 18.101 agrega reglas especiales que protegen al arrendatario y que no se pueden renunciar (art. 19). Por eso lo primero es mirar qué plazo dice tu contrato.
Contratos mes a mes o de duración indefinida
Si el contrato se pactó mes a mes o sin plazo, el arrendador que quiera terminarlo debe dar desahucio, es decir, avisar con anticipación. La Ley 18.101 exige que ese aviso se haga judicialmente o mediante notificación personal practicada por un notario (art. 3). Una carta simple o un mensaje no bastan.
El plazo de desahucio es de dos meses desde la notificación y aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un máximo total de seis meses. Por ejemplo, si llevas tres años completos, el plazo es de cinco meses.
El arrendatario desahuciado puede irse antes de que venza el plazo, y en ese caso solo paga la renta hasta el día en que restituye el inmueble.
Contratos de plazo fijo
Cuando el plazo fijo no excede de un año, el arrendador solo puede pedir la restitución judicialmente, y el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda (art. 4 de la Ley 18.101). También aquí puede irse antes y pagar solo hasta la entrega.
Si el plazo fijo es superior a un año, el contrato termina al vencer el plazo sin necesidad de desahucio (art. 1954 del Código Civil). Pero si el arrendatario no entrega el inmueble, el arrendador igualmente tendrá que demandar la restitución por expiración del plazo (art. 7 N° 3 de la Ley 18.101); no puede sacarlo por su cuenta.
Revisa además si el contrato tiene cláusula de renovación automática, porque cambia la fecha en que realmente vence.
Mientras no se entregue el inmueble
Aunque el contrato haya terminado, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo hasta que efectivamente restituya el inmueble (art. 6 de la Ley 18.101). Restituir significa entregar las llaves y dejar la propiedad a disposición del arrendador.
Si el arrendatario abandona el inmueble sin entregarlo, el arrendador puede pedir al juez de letras que se lo entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, quien levanta un acta del estado del inmueble (art. 6).
El juicio de arrendamiento
Los juicios de desahucio, terminación y restitución siguen el procedimiento de la Ley 18.101 ante el juzgado de letras civil (arts. 7, 8 y 17). Es un procedimiento verbal: presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia al quinto día hábil después de la última notificación, donde se contesta, se llama a conciliación y se recibe la prueba. El domicilio del demandado se presume de pleno derecho que es el inmueble arrendado.
Si la demanda de desahucio o restitución se rechaza, no puede volver a intentarse sino seis meses después de que la sentencia quede firme, salvo que se funde en hechos nuevos (art. 16). Cuando el tribunal ordena la entrega y llega el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados por un máximo de treinta días (art. 13).
Si el problema es que no te pagan la renta, el camino es distinto y lo explicamos en nuestra guía sobre desalojo por no pago.
Si eres el arrendatario y quieres irte
En un contrato mes a mes o indefinido, el Código Civil exige dar aviso anticipado según el período de pago (art. 1951). En un contrato de plazo fijo, salir antes puede obligarte a pagar las rentas que falten, salvo que el contrato permita el término anticipado o el arrendador lo acepte. Hay una excepción legal: si arriendas una vivienda por más de un año y el contrato te prohíbe subarrendar, puedes terminarlo anticipadamente sin pagar el período restante (art. 5 de la Ley 18.101).
Cuando entregues, haz un acta con fotos del estado del inmueble y pide la devolución de la garantía según lo pactado.
Recomendaciones
- Anota la fecha de notificación del desahucio: desde ahí corre el plazo.
- No cambies chapas ni cortes servicios para forzar la salida; el término debe hacerse por la vía legal.
- Si te demandan, asiste a la audiencia con tus pruebas: es la oportunidad principal para defenderte.
- Sigue el expediente en la Oficina Judicial Virtual o con alertas de Nexulex para no perder ninguna resolución.
Cada contrato tiene sus particularidades; un abogado puede revisar el tuyo antes de actuar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para irse después del desahucio?
En contratos mes a mes o indefinidos, dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses.
¿Puedo desahuciar a mi arrendatario con una carta?
No en contratos mes a mes o indefinidos: la Ley 18.101 exige que el desahucio del arrendador sea judicial o mediante notificación personal hecha por un notario.
¿Si vence el plazo del contrato el arrendatario debe irse solo?
Debe restituir, pero si no lo hace el arrendador tiene que demandar la restitución; no puede sacarlo por la fuerza. Mientras no entregue, el arrendatario sigue debiendo la renta.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona la propiedad?
El arrendador puede pedir al juez que se la entregue sin juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe, que levanta un acta del estado del inmueble.
Fuentes
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.