Juicio de precario: cómo recuperar una propiedad ocupada
El precario es la tenencia de una cosa ajena sin contrato previo y por ignorancia o mera tolerancia del dueño (art. 2195 del Código Civil). Si alguien ocupa tu propiedad en esas condiciones, puedes demandar la restitución en un juicio de precario ante el juzgado civil. Desde la Ley 21.461 de 2022, a esta acción se aplican, en lo pertinente, las reglas del procedimiento monitorio de la Ley 18.101.
Actualizado el 27 de octubre de 2026 · 4 min de lectura · Equipo Nexulex
Qué es el precario
El Código Civil contempla dos figuras cercanas. El comodato precario es el préstamo de una cosa en que el dueño se reserva la facultad de pedir que se la devuelvan en cualquier momento (art. 2194), o en que no se presta para un servicio particular ni se fija tiempo de restitución (art. 2195, inciso primero).
El precario propiamente tal, del inciso segundo del artículo 2195, es la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Es el caso típico de la persona que se queda viviendo en una casa sin pagar arriendo ni tener ningún acuerdo, del familiar al que se le permitió ocupar un inmueble "mientras tanto", o de quien ocupó un terreno sin que el dueño lo supiera.
Qué tienes que probar
La jurisprudencia ha ido decantando los elementos que el demandante debe acreditar para que la acción prospere:
- Que eres dueño del inmueble, normalmente con la inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces.
- Que el demandado ocupa o tiene el inmueble.
- Que esa ocupación no se apoya en ningún contrato ni título que la justifique.
- Que se debe a tu ignorancia o mera tolerancia.
El punto en que suelen concentrarse los juicios es el tercero. Si el ocupante demuestra que tiene un título, por ejemplo un contrato de arriendo, una promesa con entrega, un derecho como heredero o comunero, o una posesión que se discute seriamente, el tribunal suele rechazar el precario y las partes deben discutir el asunto en otro juicio.
Qué cambió con la Ley 21.461
La Ley 21.461, publicada en 2022 y conocida como "Devuélveme mi casa", introdujo dos cambios relevantes. Primero, suprimió la mención al comodato precario en el número 6 del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, que lo enviaba al juicio sumario. Segundo, agregó el artículo 18-K a la Ley 18.101, que dispone que las normas del procedimiento monitorio de cobro de rentas se apliquen, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que buscan la restitución de un inmueble y a la acción de precario del artículo 2195.
El procedimiento monitorio parte con una demanda acompañada de los antecedentes y, si el juez la acoge, ordena requerir al demandado y apercibirlo con el lanzamiento si no formula oposición. Cómo se adaptan esas reglas al precario, que no persigue el cobro de rentas, es una cuestión técnica que tu abogado deberá evaluar al preparar la demanda.
Precario, arriendo y usurpación: no son lo mismo
- Si existió un contrato de arriendo, aunque sea verbal, el camino no es el precario sino los juicios de la Ley 18.101 (terminación, restitución o cobro de rentas).
- Si el ocupante entró a la fuerza o con violencia, además de la vía civil puede haber un delito de usurpación, que se denuncia ante Carabineros, la PDI o la Fiscalía.
- Si el ocupante alega ser poseedor (por ejemplo, porque cree haber comprado), la discusión puede derivar a un juicio reivindicatorio u otro procedimiento de lato conocimiento.
Elegir mal la acción es una causa frecuente de rechazo, así que conviene definirla bien desde el principio.
El lanzamiento
Si la sentencia ordena la restitución y el ocupante no entrega voluntariamente, el tribunal decreta el lanzamiento, que se cumple con el receptor judicial y, si es necesario, con el auxilio de la fuerza pública. En los juicios de comodato precario, el juez puede suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días (art. 13 de la Ley 18.101).
Mientras tanto, evita las vías de hecho: cambiar las chapas, cortar servicios o sacar las cosas del ocupante por tu cuenta puede exponerte a responsabilidades.
Recomendaciones
- Reúne la inscripción de dominio vigente y pruebas de la ocupación (fotos, testigos, cuentas de servicios).
- Si toleraste la ocupación, deja constancia escrita de que ya no la aceptas.
- Revisa si hubo algún pago o acuerdo que pueda interpretarse como arriendo.
- Una vez presentada la demanda, sigue cada resolución en la Oficina Judicial Virtual o con las alertas de Nexulex.
Estos casos dependen mucho de los hechos; un abogado puede decirte qué acción conviene.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un juicio de precario?
Es la demanda que presenta el dueño para recuperar un bien ocupado por alguien sin contrato ni título, por ignorancia o mera tolerancia del dueño, conforme al artículo 2195 del Código Civil.
¿Puedo usar el precario si la persona me pagaba arriendo?
En general no. Si existió un contrato de arriendo, aunque sea verbal, corresponden los juicios de la Ley 18.101, como la terminación o la restitución del inmueble.
¿Se puede suspender el lanzamiento en un precario?
La Ley 18.101 permite al juez suspender el lanzamiento en los juicios de comodato precario en casos graves y calificados, por un máximo de treinta días.
Fuentes
- Código Civil, artículos 2194 y 2195
- Ley 21.461, artículos 1 y 2
- Ley 18.101, artículos 13, 18-A a 18-K
- Código de Procedimiento Civil, artículo 680
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.